Ce qui a changé, en bref
Après 2021, la Floride a instauré deux obligations pour les immeubles en copropriété de trois étages ou plus : des inspections structurelles périodiques (milestone inspections), et une étude des réserves pour l'intégrité structurelle (structural integrity reserve study) qui fixe le montant que l'association des copropriétaires doit mettre de côté pour les éléments majeurs comme la toiture, les murs porteurs et l'étanchéité. Les associations ne peuvent plus simplement voter pour se dispenser de financer ces réserves.
La session parlementaire de 2026, close le 13 mars, n'a adopté aucune nouvelle loi majeure sur les copropriétés. Cette année, la pression est venue d'ailleurs.
Les prêteurs ont durci les règles
En mars 2026, Fannie Mae et Freddie Mac, les deux grands organismes de refinancement hypothécaire américains, ont annoncé de nouvelles exigences pour les immeubles dans lesquels ils acceptent de garantir des prêts :
- la part minimale du budget d'une association affectée aux réserves passe de 10 % à 15 %, à compter du 4 janvier 2027 ;
- la franchise d'assurance pouvant être mise à la charge de chaque lot est plafonnée, avec une limite annoncée de 50 000 $, à compter du 1er juillet 2026.
Même un acheteur qui paie comptant devrait s'en soucier. Un immeuble qui ne respecte pas ces règles est plus difficile à financer pour l'acheteur suivant, et cela se retrouve dans le prix au moment de vendre.
L'État découvre encore des problèmes
Un premier rapport de l'État sur le programme d'inspections, publié fin juillet 2026, a relevé des immeubles jugés dangereux ou inhabitables ainsi que des lacunes dans les déclarations des associations. Par ailleurs, les services d'urbanisme ont accordé de nombreux reports des échéances d'inspection, pour la plupart dans des villes côtières des comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach.
Les documents que nous demandons
Avant qu'une famille ne signe un contrat pour un appartement, nous demandons les documents suivants, et les faisons examiner par son avocat :
- Le dernier rapport d'inspection structurelle, et toute lettre d'ingénieur qui l'a suivi.
- L'étude des réserves pour l'intégrité structurelle, et la vérification que le budget la finance réellement.
- Le budget de l'association, le solde des réserves et les états financiers des deux dernières années.
- Tout appel de fonds exceptionnel (special assessment) approuvé, proposé ou en discussion.
- La police d'assurance de l'immeuble : assureur, garanties, franchise tempête et date de renouvellement.
- Les procès-verbaux du conseil d'administration des douze à vingt-quatre derniers mois. C'est là que les problèmes apparaissent en premier.
- Les procédures judiciaires en cours impliquant l'association.
- Les règles relatives à la location, aux travaux et aux animaux, qui varient beaucoup d'un immeuble à l'autre.
Ce que dit le marché
Au sommet du marché, l'offre et la demande varient fortement d'un immeuble à l'autre. Au deuxième trimestre 2026, la vente médiane dans le segment supérieur du marché des appartements s'établissait à environ 10,2 millions de dollars à Fisher Island, avec environ sept mois d'offre. À Bal Harbour et Surfside, la médiane était de 7,5 millions de dollars, avec environ quinze mois d'offre. Cela laisse aux acheteurs le temps de poser chacune des questions ci-dessus.
Sources
- Bilzin Sumberg, « Challenges for Florida condos and HOAs », mai 2026
- WUSF, « Florida condo inspection report finds unsafe buildings and reporting gaps », 31 juillet 2026
- The Real Deal, « How Florida's aging condo buildings are faring post-Surfside », 14 juillet 2026
- CondoBlackBook, rapport sur le segment supérieur du marché des appartements de Miami Beach, T2 2026, 25 août 2026
Cette note est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en assurance ou en investissement. Les chiffres sont ceux publiés par les sources citées, aux dates indiquées.
